Un juez del condado de Los Ángeles declaró inconstitucional una controvertida ley de vivienda que abolió la zonificación unifamiliar en California, pero es probable que el estado apele el fallo estrecho.
Aprobada en 2021, la SB 9 permite a los propietarios de viviendas unifamiliares dividir sus lotes en dos y construir dos casas en cada lote, permitiendo hasta cuatro unidades en cada lote previamente dividido en zonas para solo una.
Cinco ciudades del sur de California (Redondo Beach, Carson, Torrance y Whittier y Del Mar) demandaron al estado en 2022, alegando que la ley era inconstitucional porque interfería con su autoridad local sobre el uso de la tierra y la zonificación.
El fallo del juez del Tribunal Superior del condado de Los Ángeles, emitido el lunes, significa que la SB 9 no se puede aplicar en estas cinco ciudades. Por ahora no está claro si la ley sigue siendo válida en otras ciudades.
La oficina del fiscal general está revisando la decisión y “considerará todas las opciones en defensa de la SB 9”, dijo en un comunicado a esta organización de noticias.
Los defensores de la vivienda temen que el fallo judicial destruya una pieza clave de la legislación destinada a aumentar la densidad en todo el estado.
“Ya está claro que este fallo judicial en particular anulará el futuro procesamiento de la SB 9”, dijo Rafa Sonnenfeld, director de políticas del grupo pro vivienda YIMBY Action.
Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis, la calificó como “la opinión más ridícula que cualquier tribunal haya emitido en un caso relacionado con la vivienda”.
En el centro del caso está la autoridad local y lo que le da al estado el derecho de interferir. En California, la constitución exige que las leyes estatales que impiden el control local de las ciudades demuestren una relación razonable entre la intención declarada de la legislatura y el diseño de la ley.
En el caso de la SB 9, esa intención declarada era mejorar la asequibilidad de la vivienda.
La teoría dominante en la política de vivienda en los últimos años es que la falta de oferta de viviendas en el estado durante décadas ha elevado el costo del alquiler y la propiedad de la vivienda, y que construir más viviendas (tanto a precio de mercado como subsidiadas) mejorará la asequibilidad. Eso se reflejó en el diseño de la SB 9, que permite construir más viviendas mediante la división de lotes. A diferencia de las viviendas asequibles subsidiadas por el estado o las restricciones de escritura que limitan el alquiler, las viviendas asequibles creadas mediante la SB 9 serían lo que los responsables de las políticas de vivienda llaman “de origen natural”.
Pero el juez Curtis Kin dictaminó que la intención de la legislatura (la asequibilidad de la vivienda) no coincidía con el diseño. Debido a que la SB 9 no requiere que ninguna de las unidades construidas esté realmente por debajo del precio del mercado, no estaba “razonablemente relacionada ni adaptada suficientemente” para garantizar el acceso a viviendas asequibles y, por lo tanto, era inconstitucional.
La opinión del juez se hizo eco de las dudas de los críticos de que el aumento de la oferta en realidad aumenta la asequibilidad.
“La decisión confirma que la mayoría de las llamadas leyes de asequibilidad de vivienda son una farsa y no darán como resultado viviendas asequibles muy necesarias”, dijo Susan Candell, concejal de la ciudad de Lafayette y proponente de la iniciativa Our Neighborhood Voices, que busca devolver las decisiones locales sobre el uso de la tierra a las ciudades.
La opinión es una victoria para CalCities, un grupo que ejerce presión en nombre de las ciudades del estado. que presentó un escrito amicus curiae argumentando que la SB 9 ha despojado a las ciudades de su discreción para determinar la ubicación, densidad y características del sitio de las viviendas sin garantizar la construcción de unidades de vivienda más asequibles.
Pero los defensores de la vivienda dicen que el fallo del juez se basa demasiado en una definición estrecha de asequibilidad de la vivienda.
“Está claro que la legislatura pretendía que ‘vivienda asequible’ significara la vivienda naturalmente asequible que se produce con una mayor producción”, dijo Sonnenfeld. “Pero la ambigüedad sobre la frase ‘vivienda asequible’ lamentablemente está causando cierta confusión en los tribunales. Eso podría solucionarlo fácilmente la legislatura”.
“La SB 9 permite la asequibilidad de la vivienda al aumentar la oferta de casas pequeñas para principiantes, lo que hace que todas las viviendas sean más asequibles a través del efecto de reacción en cadena”, dijo Ben Bear, director ejecutivo de BuildCasa, una nueva empresa que ayuda a los propietarios a dividir sus lotes bajo la SB 9 y venderlos. a los desarrolladores. “Hemos visto que las unidades SB 9 se pueden vender entre un 30% y un 50% menos por unidad que otras viviendas unifamiliares debido al aumento de la densidad”.
Los defensores esperan que la legislatura reviva una Proyecto de ley de limpieza SB 9 propuesto el año pasado por el senador Toni Atkins, demócrata de San Diego, que también podría ayudar a resolver este caso.
Incluso Candell reconoció que una simple limpieza de la SB 9 podría hacer que la decisión de la Corte de Los Ángeles fuera discutible.
“Hemos perdido la guerra”, dijo. “No podemos deshacer todas estas leyes una por una”.