CONCORD – Transformar una base militar abandonada en una enorme comunidad de uso mixto de $6 mil millones no es una tarea sencilla, y Concord tiene la factura de $40 millones para demostrarlo.
Durante casi dos décadas, la ciudad ha intentado revitalizar la antigua Estación de Armas Navales de Concord para convertirla en decenas de miles de hogares y millones de pies cuadrados de escuelas, oficinas, tiendas y restaurantes.
Pero esa visión solo había acumulado casi 40 millones de dólares en gastos para fines de 2023, sin casi nada que mostrar. El proyecto está en su tercer desarrollador, los planes específicos no se han finalizado, los cronogramas de construcción aún no están claros y la Marina de los EE. UU. técnicamente todavía es propietaria del sitio de 2,300 acres.
El proyecto ha sido una gran ayuda para los consultores que ayudan al personal interno a redactar una serie de estudios ambientales, representaciones conceptuales, contratos legales y otros permisos administrativos necesarios antes de que cualquier pala pueda comenzar a construir. Si bien la compensación por ese trabajo comenzó en octubre de 2005, los retrasos relacionados con la pandemia y la decisión de la ciudad de abandonar acuerdos problemáticos con desarrolladores anteriores han exacerbado desde entonces esas deudas.
A pesar de la larga lista de gastos, los funcionarios de Concord confían en que las arcas de la ciudad se salvarán de esas deudas pasadas (y futuras).
Esto se debe a que Brookfield Properties, el tercer y actual desarrollador de la Estación de Armas Navales, se ha comprometido a reembolsar completamente a la ciudad todos los costos del proyecto.
En marzo, el Ayuntamiento de Concord, actuando como Autoridad de Reutilización Local (LRA), aprobó provisionalmente el plan de Brookfield para desarrollar aproximadamente 6 millones de pies cuadrados de espacio comercial, 880 acres de espacios verdes y más de 12,200 viviendas en la Estación de Armas Navales.
Más recientemente, y en silencio, los funcionarios electos de Concord aprobaron $1,6 millones para 12 acuerdos de un año con consultores legales y profesionales, quienes han comenzado a pulir los detalles de un Acuerdo de Desarrollo y Disposición (DDA) con Brookfield.
El acuerdo con Brookfield incluye el compromiso de que tanto las inversiones iniciales de la compañía como los préstamos del fondo general de Concord al LRA (que actualmente ascienden a 14,6 millones de dólares, que ya están en el agujero de 40 millones de dólares) se reembolsarán a medida que se vendan las viviendas. Se trata de un modelo de reparto de beneficios que pretende recuperar el dinero de todos después de los primeros 10 años de construcción residencial, según Guy Bjerke, director de Desarrollo Económico y Reutilización de Bases de la ciudad.
Brookfield ha estimado que sus costos hundidos ascenderán a un total de 22 millones de dólares cuando el proyecto esté plenamente autorizado. Una vez completada la primera fase de construcción, ese total puede aumentar a alrededor de $200 millones para cubrir todas las inversiones iniciales en infraestructura central necesarias para comenzar a poner unidades residenciales en el mercado, como líneas de alcantarillado, servicios de agua y carreteras.
A cambio de asumir los riesgos de financiar el proyecto por adelantado, Brookfield será compensado con una “tarifa de derecho” de futuras ventas de viviendas, equivalente a tres veces el monto de todos los costos incurridos.
Los casi $40 millones en gastos de consultoría se deben en gran parte a la problemática historia del proyecto con sus desarrolladores anteriores: Lennar Urban y Concord First Partners. Los acuerdos para ambos planes finalmente fueron descartados en 2020 y 2023, respectivamente, luego de una serie de disputas laborales, juegos de poder y acusaciones de acuerdos secretos.
Esos comienzos en falso han generado dudas sobre la capacidad de Concord para elaborar adecuadamente contratos complejos y cumplir su promesa de desarrollar un proyecto económicamente viable.
Después de que un residente se quejara de la transparencia financiera, un informe del Gran Jurado Civil del Condado de Contra Costa de junio de 2023 afirmó que “se había logrado poco” desde que Concord comenzó a estudiar la mejor manera de utilizar la Estación de Armas Navales de Concord fuera de servicio. Pero Bjerke sostiene que el informe crítico del gran jurado no comprende cuánto trabajo detallado y minucioso ha realizado el LRA durante los últimos 18 años.
Dijo que el nuevo acuerdo está diseñado para que la ciudad pueda mantener la propiedad del terreno de la Estación de Armas Navales, y al mismo tiempo conservar cierto control sobre un proyecto que efectivamente se amortiza por sí solo.
“Uno de los objetivos generales es ser fiscalmente neutral para la ciudad de Concord, o incluso beneficioso, pero no negativo”, dijo Bjerke, explicando los costos asociados con comenzar desde cero en terrenos que de otro modo estarían en ruinas. “La Marina probablemente habría adoptado un plan de reutilización escrito en el reverso de una servilleta… (pero) estábamos tratando de planificarlo y aprobarlo de manera adecuada, y eso puede ser una tarea costosa”.
Pero el futuro plan de reembolso no resuelve la necesidad de pagar a los planificadores de proyectos mientras tanto: gastos cubiertos con dinero que la ciudad se ha prestado efectivamente a sí misma, a través del LRA.
Entre octubre de 2005 y diciembre de 2023, la ciudad de Concord firmó acuerdos por un valor acumulado de 30,7 millones de dólares con 38 proveedores y consultores, una cuarta parte de los cuales están trabajando actualmente en el proyecto.
$8,6 millones adicionales han cubierto la nómina de Concord y otros costos de oficina asociados con la Estación de Armas Navales, que se encuentra entre el Parque Regional Thurgood Marshall y los vecindarios residenciales a lo largo de la frontera norte de Concord, cerca del delta del río Sacramento-San Joaquín.
Con un promedio de aproximadamente 2,1 millones de dólares en gastos anuales, Bjerke dijo que el total podría seguir aumentando hasta marzo de 2028, la fecha límite para negociar un acuerdo de transferencia de propiedad con la Marina de los EE. UU., redactar un plan específico, preparar un Informe de Impacto Ambiental y abordar otros permisos legales necesarios. Sin embargo, el equipo de Brookfield y Concord pretende terminar ese trabajo a principios de 2026.
Hope Johnson, residente de Concord, aplaudió conversaciones tan detalladas sobre el dinero involucrado en un proyecto tan extenso.
“Quizás soy el mayor escéptico de los desarrolladores en Concord, y me gustaría decir que Brookfield nos ha tratado de manera creíble y honesta”, dijo Johnson en una reunión del consejo en marzo. “(La financiación) no es atractiva, no es divertida, pero va a surgir una y otra vez”.