El año pasado, después de que muriera el marido de Deb Jerikovsky, ella decidió cambiar la casa junto al lago donde planeaban pasar su jubilación por una casa en el metro que está más cerca de la familia.
Sin embargo, pospuso ese plan cuando se dio cuenta de que las tasas hipotecarias del 7% la obligarían a usar demasiado de sus ahorros. En cambio, se mudó a vivir con su hija, con la esperanza de obtener una tasa más baja.
No tuvo que esperar mucho.
Las tasas hipotecarias todavía rondaban el 7% en octubre pasado cuando encontró un listado de una casa adosada en Coon Rapids, Minnesota, que promocionaba un refrigerador KitchenAid, persianas electrónicas y una extravagancia inesperada: una hipoteca asumible de bajo interés.
“Fue como ganar la lotería”, dijo Jerikovsky, quien asumió la tasa hipotecaria del 2,25% del vendedor.
El acuerdo le ahorró alrededor de $700 al mes en comparación con las tarifas actuales y le dio suficiente espacio en su presupuesto para comprar un auto nuevo y pasar parte del invierno con su tía en Florida. Su casa adosada de $349,900 es una de los cientos de listados en las Ciudades Gemelas con una hipoteca asumible que los vendedores elegibles pueden transferir a compradores calificados, teletransportándolos de regreso a una época de tasas de interés históricamente bajas.
Aunque ahora representan solo una fracción de todos los listados de viviendas, estas hipotecas respaldadas por el gobierno (cortesía de la Administración Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA)) son un truco para comprar una casa que se pasa por alto y que permite a un número cada vez mayor de compradores ahorrar cientos de dólares al mes y decenas de miles de dólares durante la vida de sus hipotecas.
“La mayoría de los agentes ni siquiera son conscientes de lo que esto implica y qué buscar”, dijo Tyler Miller, un corredor local que ha participado en varias ventas de hipotecas asumibles con tasas sorprendentemente bajas.
Recientemente, Miller puso a la venta una casa de cuatro habitaciones en Blaine con una hipoteca FHA del 2,25 % asumible y un pago mensual de aproximadamente $1700 menos de lo que sería al tipo de interés actual. Para promocionar la propiedad, publicó un video de TikTok en el que promocionaba los beneficios.
“Algunas personas me dijeron que estaba mintiendo”, dijo Miller. “Dije: ‘No, esto es real’”.
En la historia reciente, las hipotecas asumibles han estado al acecho en la sombra de tasas inusualmente bajas. La última vez que fueron populares fue en la década de 1980, cuando las tasas alcanzaron un récord del 18,1%.
A finales de 2020 y principios de enero de 2021, las tasas cayeron a mínimos históricos, rondando el 3% durante gran parte de 2021 y provocando que las ventas y los precios de las viviendas se dispararan. Ese atracón de compras bloqueó miles de hipotecas a tasas que probablemente no volverán a ser tan bajas en décadas. Se estima que el 80% de todas las hipotecas del VA, como la que asumió Jerikovsky, ahora tienen una tasa inferior al 4%, y muchos de esos titulares de tasas ahora están listos para vender.
Hoy en día, la hipoteca promedio a 30 años a tasa fija es de alrededor del 7%. Aunque todavía está por debajo de los promedios históricos, hay una generación de compradores que anhela una época de tasas bajas que es poco probable que vuelva a surgir pronto.
Se estima que actualmente un tercio de todas las hipotecas en Estados Unidos son asumibles. Debido a que muchos propietarios mantendrán esas tasas el mayor tiempo posible, las listas de hipotecas asumibles representan solo una fracción de las viviendas actualmente a la venta, lo que las convierte en uno de los secretos mejor guardados para los compradores de viviendas en estos días.
Si bien algunos agentes incluirán una hipoteca asumible en los detalles del listado, muchos propietarios ni siquiera saben que tienen una: los detalles están ocultos en la letra pequeña de su contrato, que muchos compradores no leen con atención. En Minnesota, apenas el 5% de las más de 30.000 casas que figuran en la lista agente inmobiliario.com Tenía hipotecas asumibles. El sitio web recién comenzó a incluir una función de búsqueda de hipotecas asumibles en febrero.
Ryan Carrillo y Louis Ortiz iniciaron su Asumible.io sitio web, que se dedica a hipotecas asumibles, después de que Carrillo descubriera que la hipoteca FHA del 2,75% sobre su propia casa era asumible.
El sitio le permite buscar listados ciudad por ciudad, incluidos datos hipotecarios detallados, como la tasa asumible y el pago en comparación con el pago a las tasas actuales. Todos los más de 30.000 listados a nivel nacional en el sitio tienen una hipoteca asumible, incluidos otros detalles clave, como el pago inicial requerido y los ahorros en intereses a través de la hipoteca restante.
“Es una gran oportunidad”, dijo Carrillo, nada de que el tráfico al sitio se haya duplicado cada mes desde su lanzamiento.
Recientemente, se puso a la venta una casa adosada casi nueva en Maple Grove, cuyo precio inicial era de 485.000 dólares, con una hipoteca asumible que es la mitad de la tasa actual, lo que le permite al posible comprador ahorrar unos 1.000 dólares al mes. Durante la vigencia del préstamo, esa tasa más baja le permitiría ahorrar casi 400.000 dólares en pagos de intereses.
Roam, que aún no publica listados en las Ciudades Gemelas, es otro sitio web nuevo centrado únicamente en hipotecas asumibles. Cobra a los compradores el 1% del precio de compra para ayudar a navegar el proceso. En promedio, afirma la compañía, los compradores que utilizan el sitio ahorran $15,000 en pagos de hipoteca anualmente.
“No es una panacea y no funcionará para todas las transacciones ni para todos los compradores”, dijo Ortiz. “Pero brinda a los compradores la oportunidad de permitirse más casas si pueden hacer que la brecha de equidad funcione”.
Esa brecha de equidad es a menudo el mayor obstáculo. Debido a que el comprador esencialmente asume la hipoteca existente en lugar de recibir una nueva, el comprador debe pagarle al vendedor la diferencia entre el saldo de la hipoteca original y el precio de venta actual.
Aunque sólo han pasado un par de años desde que las tasas se dispararon, esa brecha de capital puede ser significativa dado que los precios de las viviendas han aumentado de manera constante. Para eliminar esa barrera, Ortiz y Carrillo dijeron que ahora están ofreciendo acceso a su sitio a los prestamistas dispuestos a otorgar una segunda hipoteca.
Chris Birk, vicepresidente de Veterans United Home Loans, que cuenta con una red nacional de agentes que se especializan en trabajar con compradores militares, dijo que ha habido un aumento del 600 % en el número de suposiciones de hipotecas del VA de 2022 a 2023.
“Estamos viendo un marcado aumento del interés en estos”, dijo. “Pero es un concepto extraño para muchos compradores, pero también para vendedores”.
Dijo que si bien cualquier prestamista o prestador de servicios debería poder completar la transacción, es útil trabajar con profesionales que estén familiarizados con el proceso.
Brady Holland, el agente que ayudó a Jerikovsky a comprar su casa adosada, dijo que obtener una hipoteca puede ser un poco más complejo porque tanto el comprador como el vendedor tienen que proporcionar documentación. Esto es especialmente cierto en el caso del vendedor, que básicamente está “vendiendo” la hipoteca al comprador.
“Fue un poco complicado”, dijo. “Tuve que llamar [the processor] “Todos los días para comprobar cómo van las cosas… Se necesita un equipo para que esto suceda”.
Muchos titulares de hipotecas VA son reacios a dejar que otro comprador asuma su hipoteca porque, una vez que lo hacen, pierden el derecho a utilizar el beneficio para comprar otra. A diferencia de las hipotecas FHA, las hipotecas VA se consideran un beneficio del gobierno con ventajas que incluyen la posibilidad de renunciar al seguro hipotecario privado y la falta de pago inicial o un pago inicial bajo y tasas bajas competitivas.
El titular de una hipoteca del VA tiene derecho a transferir esos beneficios a un no veterano que califique, siempre y cuando el vendedor no planee comprar una casa con otro préstamo del VA.
En el caso de la casa que compró Jerikovsky, el vendedor era una viuda que se mudó a un apartamento, lo que le permitió renunciar a su derecho a beneficios hipotecarios adicionales de VA porque no planea comprar nuevamente.
Aunque la asunción de una hipoteca puede llevar más tiempo que una hipoteca nueva y tradicional, ese no fue el caso de la compra de Jerikovsky, que se cerró menos de dos meses después de que vio la casa por primera vez. Para ella, la parte más desafiante del proceso, dijo, fue completar formularios y solicitudes en línea. Pero su hija, experta en tecnología, ayudó con eso.
“No sabía si viviría con mi hija durante seis meses o un par de años hasta que las tarifas bajaran”, dijo. “Esa tasa (asumible) marcó la diferencia en el mundo”.
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