Por Samantha Delouya | cnn
El año pasado, cuando Jennifer Hernández recibió la notificación de que los pagos de la hipoteca de su casa en Houston aumentarían alrededor de $2,000 por mes, quedó atónita.
Hernández refinanció su préstamo hipotecario en 2016 utilizando un préstamo hipotecario de tasa ajustableque tiene una tasa inicial baja durante un período inicial fijo.
A diferencia de los préstamos hipotecarios de tasa fija más populares, los ARM pueden ofrecer un alivio temporal a los compradores de viviendas que desean evitar pagar tasas hipotecarias más altas; sin embargo, también conllevan riesgos. Después del período introductorio fijo (generalmente cinco, siete o diez años), la tasa de un préstamo ARM se ajusta periódicamente según las condiciones actuales del mercado.
Eso significa que cuando las tasas hipotecarias aumentan, muchos titulares de préstamos ARM, como Hernández, experimentan el desagradable impacto de pagos mensuales de vivienda significativamente más altos. Para miles de estadounidenses como Hernández, que solicitaron préstamos ARM hace cinco años, antes de que las tasas de interés se dispararan a su nivel más alto en cuatro décadas, ese shock llegará este año.
Las tasas hipotecarias se han mantenido elevadaslo que avivó uno de los mercados inmobiliarios más inasequibles en décadas. Eso llevó a que los préstamos de tasa ajustable ganaran terreno a pesar de sus desventajas.
Según datos de Intercontinental Exchange, un proveedor global de tecnología y datos, 1,7 millones de propietarios han comprado casas con hipotecas de tasa ajustable desde 2019. Muchos compradores que adquirieron hipotecas de tasa ajustable a 5 años (una de las ofertas más populares) pasarán a tener pagos mensuales significativamente más altos este año.
El período fijo para estos préstamos ARM ya se ha restablecido para 328.000 propietarios de viviendas, y 102.000 préstamos más se restablecerán en los próximos 12 meses, según ICE.
Los préstamos ARM ganaron una mala reputación después de la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007 y 2008, después de que muchos compradores de viviendas ya no pudieron realizar sus pagos mensuales cuando sus tasas se reiniciaron.
Si bien la tasa de compradores de vivienda que eligen préstamos ARM nunca se recuperó a los niveles previos a 2008, la proporción de compradores de vivienda que utilizan préstamos ARM se ha duplicado en los últimos cuatro años, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
¿Es una tasa ajustable una buena idea?
Una hipoteca ARM puede tener sentido para los compradores de vivienda que no se sienten cómodos con el riesgo de aumentos en las tasas de interés o para aquellos que planean mudarse o refinanciar antes de que expire la tasa fija, dijo a CNN Lorriane Jones, consultora de préstamos en el sur de California.
Pero al optar por un ARM, es clave prestar mucha atención a los detalles; de lo contrario, las cosas pueden complicarse rápidamente.
Hernández, que es agente de préstamos, había recordado mal los términos de su préstamo de 1,1 millones de dólares: en lugar de un ARM 10/1, que tiene una tasa fija durante los primeros diez años y se restablece cada año después de eso, Hernández había obtenido un préstamo 7/1.
“Me pillaron por sorpresa”, dijo. “La vida se interpone en tu camino y te mantienes ocupada. He estado sobrecargada con los niños y el trabajo durante los últimos siete años”.
En octubre pasado, la tasa hipotecaria de Hernández aumentó un 2% a 5,125%, el máximo permitido en el primer año de ajuste, según los términos de su préstamo.
La mayoría de los préstamos ARM vienen con un límite de tasa de interés para evitar que los costos se salgan de control. Hernández dijo que su ARM tiene un tope de 8,125%, cinco puntos porcentuales por encima de su tasa fija inicial.
Para Hernández, no tenía mucho sentido refinanciar el préstamo mientras la tasa hipotecaria fija a 30 años sigue siendo más alta que su nueva tasa ajustada. Pero el próximo mes de octubre, sospecha que sus pagos mensuales se ajustarán más.
“Lo he logrado, pero ahora tendré que averiguar cómo lograr que funcione nuevamente en octubre”, dijo. “Es estresante tener que preocuparse por eso”.
Andrew Marquis, un oficial de préstamos en Lexington, Massachusetts, dijo que recientemente ha visto un aumento dramático en las solicitudes de préstamos ARM. Los compradores de viviendas creen cada vez más que la Reserva Federal recortará las tasas de interés en los próximos años, dándoles tiempo para refinanciar sus préstamos antes de que se acabe el período fijo de su ARM, dijo. La Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, pero sus acciones influyen en ellas. Este año, el La Reserva Federal ha señalado que posiblemente podría recortar su tasa de interés de referencia una vez.
“Yo diría que, en los préstamos jumbo que estamos otorgando, probablemente el 40% de los préstamos son de tasa ajustable”, dijo Marquis, refiriéndose a montos de préstamos superiores a $766,000.
Marquis dijo que obtener un préstamo ARM podría valer la pena para aquellos con mayor apetito por el riesgo.
“Si las personas pueden ahorrar medio por ciento en una hipoteca con tasa de interés ajustable a siete años en comparación con una hipoteca con tasa fija a 30 años, están ahorrando cientos de dólares al mes”, dijo.
Las tasas de interés pueden ser impredecibles. Hernández dijo que ahorró dinero en los primeros siete años de su préstamo, pero si pudiera volver a hacerlo, probablemente no habría elegido una hipoteca de tasa ajustable en 2016.
“Este aumento en los pagos no me ha hecho sentir bien”, dijo. “Solo estoy rezando para que cuando llegue mi ajuste de octubre, las tasas hayan bajado un poco”.
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