Es la frase que seguro que cosechará aplausos en los discursos de campaña de los alcaldes. En las encuestas, año tras año, figura entre las principales preocupaciones de los votantes. Es el tema de un bono de 20.000 millones de dólares que los votantes del Área de la Bahía decidirán en noviembre.
Vivienda asequible.
Pero ¿qué significa realmente la frase?
El término se utiliza a menudo para cualquier vivienda con restricciones de alquiler o precio: pagar no más del 30 % de su ingreso bruto en vivienda se considera “asequible”, según los estándares federales.
Pero incluso dentro de esa definición, hay varios tipos de vivienda asequible, y no todos con los mismos requisitos en cuanto a ingresos y alquiler.
Cuando el dinero sigue al proyecto
La mayoría de los fondos para construir viviendas asequibles subsidian directamente el edificio en sí. Solo los inquilinos con ingresos que cumplan con los requisitos pueden solicitar la vivienda.
Vivienda pública
En algunos casos, el gobierno desarrolla y posee complejos de viviendas que alquila a precios inferiores a los del mercado. Las unidades están controladas por las autoridades locales de vivienda, que se gobiernan de manera independiente de las ciudades donde proporcionan viviendas y reciben financiación principalmente del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD).
Los 372 apartamentos Lockwood Gardens en Oakland y los 300 apartamentos Corde Terra en San José son dos ejemplos de viviendas públicas construidas por las autoridades de vivienda locales.
Debido a la dependencia de las autoridades locales de vivienda del HUD para obtener financiación, algunos defensores de la vivienda dicen que California debería crear su propia autoridad de vivienda pública.
El año pasado, ambas cámaras de la legislatura estatal aprobaron un proyecto de ley para crear una Autoridad de Vivienda de California, encargada de construir viviendas sociales para ingresos mixtos, donde las unidades a precio de mercado ayudarían a subsidiar las unidades para ingresos bajos, pero fue vetado por el gobernador Gavin Newsom.
Viviendas asequibles de propiedad privada
La mayor parte de las viviendas asequibles de California son construidas hoy por promotores privados, tanto con fines de lucro como sin fines de lucro, que combinan diferentes fuentes de subsidios públicos, incluidos bonos locales, subvenciones estatales y créditos fiscales federales para financiar un proyecto.
Viviendas financiadas por LIHTC
Durante décadas, el programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC, por sus siglas en inglés) ha sido la fuente más importante de financiación para la construcción de nuevas viviendas asequibles en Estados Unidos. En California, financió 433.921 unidades de vivienda de bajos ingresos entre 1990 y 2023.
El programa, creado en 1986 y financiado con 10.000 millones de dólares anuales, pretende ser beneficioso para todos: los promotores solicitan al gobierno créditos fiscales, que transfieren a las empresas a cambio de una inversión en sus edificios. Las empresas obtienen impuestos más bajos y los promotores obtienen financiación de alrededor del 70% de sus costes de desarrollo. El resto procede de diversos programas locales.
Pero hay muchos más proyectos que solicitan este tipo de financiación que los que pueden recibirla. De los 152 proyectos que solicitaron créditos fiscales en California el año pasado, solo 57 (el 37,5 %) los consiguieron.
Los votantes han aprobado medidas electorales locales para financiar viviendas más asequibles (el bono de $950 millones del condado de Santa Clara aprobado en 2016 y un bono de $350 millones aprobado en Oakland en 2022), pero la mayoría de estos fondos locales son solo medidas de financiación de brecha para proyectos que aún dependen del programa federal LIHTC como su principal fuente de financiación.
Por ejemplo, la financiación de los 90 apartamentos Meridian en Sunnyvale incluyó 38 millones de dólares en créditos fiscales federales, 12,8 millones de dólares en créditos fiscales estatales, además de terrenos donados por la ciudad de Sunnyvale. Las unidades están destinadas a personas que ganan entre el 30% y el 80% del ingreso medio de la zona, o entre 38.750 y 102.300 dólares para una persona. Los apartamentos de un dormitorio allí cuestan entre 1.620 y 1.954 dólares.
Los promotores que reciben subvenciones públicas locales también deben cumplir una larga lista de requisitos, como normas de eficiencia energética o salarios más altos para los trabajadores de la construcción, lo que aumenta el coste de los proyectos. La construcción de una vivienda asequible media en el Área de la Bahía cuesta 817.000 dólares, según un estudio de Autoridad de Financiamiento de Vivienda del Área de la Bahía y la empresa de financiación de viviendas asequibles Enterprise.
Los requisitos de alquiler para las unidades LIHTC tampoco duran para siempre: después de 55 años, el propietario del edificio puede hacer lo que quiera.
Vivienda inclusiva
Muchas ciudades exigen que los desarrolladores que cotizan a precios de mercado proporcionen unidades a precios inferiores a los del mercado.
Un ejemplo es la ordenanza de “zonificación inclusiva” de San José. Aprobada en 2021, exige que los nuevos desarrollos de viviendas a precio de mercado de 10 o más unidades, ya sea para la venta o para alquiler, hagan que el 15 % de todas las unidades sean “asequibles”.
Incluir unidades muy asequibles reduce la cantidad de unidades que un desarrollador debe proporcionar.
Por ejemplo, en un edificio de 100 unidades, un desarrollador podría hacer que 15 unidades sean asequibles para hogares que ganan el 60% del ingreso medio del área (una familia de cuatro en el condado de Santa Clara que gana menos de $110,600 pagaría $2,765 por un apartamento de tres habitaciones). O bien, el desarrollador podría hacer que 10 de las unidades sean asequibles para hogares que ganan no más del 30% del ingreso medio del área (una familia de cuatro que gana menos de $55,300 pagaría $1,382).
En lugar de incluir las unidades en sí, los desarrolladores también pueden pagar un impuesto a la ciudad para construir viviendas asequibles.
Asequibilidad incentivada
A veces, los gobiernos permiten a los promotores construir edificios más altos o más densos a cambio de que una parte de sus unidades sean asequibles.
La ley de bonificación de densidad del estado es uno de estos programas: cuanto mayor sea el número de unidades con restricciones de ingresos y mayor el descuento, más puede un desarrollador agregar a la densidad de un proyecto.
El remedio del constructor es otra ley similar: los desarrolladores pueden ignorar las leyes de zonificación locales en jurisdicciones sin un plan de vivienda aprobado por el estado, siempre que alquilen el 20% de las unidades a niveles asequibles para “inquilinos de bajos ingresos” que ganan el 80% del AMI, o el 100% de las unidades a “inquilinos de ingresos moderados” que ganan entre el 80% y el 120% del AMI.
Cuando el dinero sigue a la persona: Vales de Vivienda de la Sección 8
Con los vales de vivienda de la Sección 8 financiados por el gobierno federal, el inquilino recibe el subsidio directamente, en lugar de un proyecto en sí. Los inquilinos que ganan menos del 50% del ingreso medio del área pueden solicitar uno de los vales de asistencia para la vivienda, aunque la lista de espera es larga.
Una vez que consigue un vale, el inquilino sale al mercado y solicita una unidad, ya sea pública o privada. Una vez aceptado, el inquilino paga una parte de sus ingresos para el alquiler, normalmente el 30%, y el vale cubre el resto.
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