La incapacidad crónica de California para construir suficientes viviendas (especialmente para familias de bajos ingresos) tiene muchas causas, pero una de las más importantes es su costo extremadamente alto de construcción.
Algunos costos son intrínsecos e inevitables, como la adquisición de terrenos y los materiales de construcción. Pero algunas son artificiales y podrían reducirse, especialmente las impuestas por los gobiernos estatales y locales. Incluyen dictar el uso de mano de obra sindicalizada de alto costo, autorizaciones ambientales que requieren mucho tiempo, criterios de diseño arbitrarios y las llamadas “tarifas de impacto”.
En conjunto, estos costos tienen el efecto de minimizar la cantidad de unidades de vivienda que se pueden construir con una determinada cantidad de inversión: menos rentabilidad.
Hace cuatro años, el Los Angeles Times ilustró el síndrome profundizando en un esfuerzo de una década para construir un pequeño proyecto de apartamentos para residentes de bajos ingresos de Solana Beach, una próspera comunidad costera en el condado de San Diego.
Lo que se propuso en 2009 como un proyecto de 18 apartamentos que costaría 413.913 dólares por unidad se convirtió, después de 10 años de disputas políticas y legales, en un proyecto de 10 apartamentos que costaría más de 1 millón de dólares por unidad. Simplemente no se cumplió y finalmente fue suspendido.
Solana Beach no fue un ejemplo aislado. Han surgido otros proyectos que cuestan más de un millón de dólares por unidad, entre ellos uno aprobado la semana pasada en Santa Mónicaotra comunidad costera de lujo.
El proyecto de 122 unidades, destinado a proporcionar refugio a personas sin hogar y construido en terrenos de propiedad de la ciudad, costará aproximadamente $123,1 millones. Podría volverse aún más costoso debido a un cronograma de desarrollo extendido: no se espera que se construya hasta 2030.
Los costos de desarrollo son particularmente altos en las comunidades costeras, pero incluso en áreas del interior, la construcción de apartamentos modestos para residentes de bajos ingresos fácilmente supera los $500,000 por unidad, lo que a menudo es más costoso que las viviendas unifamiliares en esas comunidades. Desafía la lógica, pero esa es la realidad de la vivienda en California.
Como se mencionó anteriormente, los muchos factores de costos que afectan la vivienda en California también incluyen tarifas de impacto.
Si bien los gobiernos locales habían impuesto algunas tarifas durante décadas, comenzaron a aumentar drásticamente después de que los votantes aprobaron en 1978 Proposición 13el icónico límite del impuesto a la propiedad, para compensar la pérdida de ingresos fiscales.
Un estudio de 2015 encontró que las tarifas de California, con un promedio de $23,000 por unidad, eran las más alto de la nación y cuatro veces el promedio nacional. Los defensores de la vivienda han argumentado que reducir las tarifas aumentaría la producción, pero los gobiernos locales los han defendido celosamente.
La semana pasada, mientras Santa Mónica aprobaba el proyecto de viviendas para personas de bajos ingresos que costaba más de un millón de dólares por unidad, la Corte Suprema de Estados Unidos frenaba las tarifas de impacto de California. El el tribunal falló por unanimidad que los honorarios constituyen una “expropiación” inconstitucional de propiedad privada sin compensación a menos que se basen en costos reales.
El caso surgió del condado de El Dorado, que había impuesto una tarifa de “impacto de tráfico” de $23,420 al jubilado George Sheetz, que quería colocar una casa prefabricada en su lote. Sheetz perdió en los tribunales estatales, que dictaminaron que dado que la tarifa de tráfico fue impuesta por la Junta de Supervisores del condado, en lugar de una agencia administrativa, era un ejercicio válido de autoridad.
Sin embargo, la Corte Suprema declaró: “La Constitución no proporciona ninguna justificación textual para decir que la existencia o el alcance del poder de un estado para expropiar propiedad privada sin una compensación justa varía según la rama del gobierno que efectúa la expropiación”.
Curiosamente, aunque la administración del gobernador Gavin Newsom ha criticado a los gobiernos locales por imponer condiciones arbitrarias y costosas a los proyectos de vivienda, apoyó la defensa del condado de El Dorado de las tarifas de mitigación del tráfico ante la Corte Suprema.
El fallo es un pequeño paso hacia la reducción de algunos de los costos que hacen que la construcción de viviendas sea tan costosa en California, un síndrome que, a menos que se modifique, impedirá para siempre que el estado resuelva su dilema inmobiliario.
Dan Walters es columnista de CalMatters.