Gracias a un reciente y exitoso fallo de la Corte Suprema de Estados Unidos sobre tasas locales excesivas y a menudo arbitrarias, es posible que esté en camino una reforma que podría ayudar a aliviar la creciente crisis inmobiliaria de California. Pero las preguntas críticas sin respuesta del fallo también podrían conducir a una maraña improductiva de litigios, algo que la legislación estatal podría evitar.
El caso, Sheetz contra el condado de El Dorado, proviene de un propietario que tuvo que pagar $23,420 en tarifas del condado para mitigar el impacto del transporte de una sola casa que se propuso construir él mismo. George Sheetz impugnó las tarifasargumentando que la Constitución limita lo que el gobierno puede quitarle sin una compensación justa.
Los tribunales inferiores no estuvieron de acuerdo, citando un precedente establecido desde hace mucho tiempo que permitía los honorarios en función de la forma en que se cobraban. Pero la Corte Suprema, en una decisión unánime con implicaciones de amplio alcance, dijo que sí, porque la Constitución no distingue entre la forma en que se cobra una tarifa, ellos tampoco lo harán.
Las tarifas de vivienda en California son las más altas del país y lo han sido durante décadas, en gran parte porque Proposición 13 quitó grandes cantidades de dinero de antiguas viviendas unifamiliares que subsidiaban a los gobiernos locales. Las tarifas aquí son caro: el Centro Terner para Vivienda e Innovación de UC Berkeley descubrió que solo un tipo de tarifa puede llegar hasta $160,000. Sunnyvale, por ejemplo, cobra una tarifa de parque de 108.000 dólares por casa.
Hay pocos argumentos que honorarios onerosos como estos son un importante contribuyente a la escasez de viviendas en California y crisis de asequibilidad.
Aún así, las tarifas también tienen beneficios obvios. Financian muchos servicios críticos que hacen que nuestras comunidades sean mejores y más seguras, como escuelas, parques y proyectos de transporte. Por eso el Consejo del Área de la Bahía presentó una escrito amicus curiae instando a la Corte Suprema a adoptar un enfoque “intermedio” que permitiría algunas tarifas y al mismo tiempo controlaría los abusos.
Eso es exactamente lo que hizo la Corte Suprema. El caso establece inequívocamente que los promotores inmobiliarios pueden impugnar las tarifas injustas en los tribunales, pero ahí se detiene.
Lo que queda sin respuesta es cómo se debe interpretar e implementar la decisión. Fundamentalmente, no responde cuándo se pueden impugnar las tarifas, porque la ley actual sólo permite 120 días para esto, lo que puede pasar años antes de que un desarrollador sepa que tendrá un proyecto. Tampoco responde qué hacer en una situación en la que una tarifa es demasiado alta, lo que aparentemente indica que no se debe pagar ninguna tarifa en esa situación, en lugar de pagar una más baja. Y, de manera crítica, proporciona poca orientación sobre lo que constituye una tarifa razonable.
La Corte Suprema devolvió en gran medida estas preguntas a los tribunales estatales, invitando a una década de litigios para establecer jurisprudencia que responda a estas preguntas. Eso no ayuda a nadie.
Para evitar esto, la legislatura estatal debe trabajar dentro de los límites del fallo de la Corte Suprema para proporcionar pautas, reglas y estándares claros para imponer y cuestionar tarifas. Los legisladores deberían indicar lo que creen que es una tarifa razonable en la mayoría de los casos y deberían fomentar acuerdos rápidos cuando surjan disputas sobre la equidad.
Si se implementa correctamente, este fallo de la Corte Suprema podría presentar la mayor oportunidad que hemos tenido en muchos años para eliminar una barrera importante a la vivienda asequible en California. Si se implementa mal o se ignora por completo, pasamos por una década de litigios antes de que los estándares sean claros.
Aprovechemos la oportunidad de hacer que la construcción sea más fácil.
Louis Mirante es vicepresidente de política de vivienda del Consejo del Área de la Bahía, un grupo regional de políticas públicas. Escribió esta columna para CalMatters.